Présentation

L'article 12 de la loi de finances pour 2002 a aménagé sur trois points le régime optionnel d'imposition simplifié des revenus fonciers désigné sous l'appellation "micro-foncier" :

 

• sa limite d'application est portée à 15 000 € ;
• ce régime est désormais applicable de plein droit ;
• le régime réel d'imposition devient optionnel pour les contribuables placés dans le champ d'application du micro-foncier.

La présente instruction commente ces nouvelles dispositions qui s'appliquent à compter de l'imposition des revenus de l'année 2001.

Section 1 : Champ d'application du régime micro-foncier

Sous-section 1 : Relèvement de la limite d'application

1. L'article 12 de la loi de finances pour 2002 relève de 60 000 F (9 146,94 €) à 15 000 € la limite de recettes en deçà de laquelle le régime micro-foncier prévu à l'article 32 du CGI est applicable.

2. Ainsi, sous réserve des exclusions prévues par la loi, ce régime est applicable pour les contribuables dont le revenu brut foncier total n'excède pas 15 000 € au titre de l'année d'imposition.

Sous-section 2 : Appréciation de la limite de 15 000 €

3. Le revenu brut foncier à prendre en compte pour apprécier la limite de 15 000 € s'entend du revenu défini aux articles 29 et 30 du CGI. Pour plus de précisions sur cette notion, voir DB 5 D 26 n° 6 à 13 (édition à jour au 10 mars 1999).

Il comprend l'ensemble des revenus bruts fonciers du foyer fiscal.

4. Il est cependant rappelé que cette limite des recettes est appréciée en tenant compte de l'ensemble des sommes encaissées au cours de l'année d'imposition, même si ces sommes se rapportent à une autre année (loyers payés d'avance ou loyers dont le paiement a été différé). A ces sommes s'ajoutent, le cas échéant, la valeur des avantages en nature dont le bailleur a bénéficié au cours de l'année d'imposition ainsi que le loyer qu'auraient pu produire au cours de la même année, les immeubles autres que ceux exonérés dont le propriétaire se réserve la jouissance.

5. Si le propriétaire-bailleur est redevable de la TVA, de plein droit ou sur option, la limite de 15 000 € doit être appréciée hors TVA.

6. Lorsque le total des revenus bruts fonciers excède la limite de 15 000 €, le régime du micro-foncier cesse immédiatement de s'appliquer au titre de l'année au cours de laquelle ce seuil est dépassé. Les revenus fonciers du foyer fiscal doivent alors être déterminés selon le régime réel d'imposition et donner lieu au dépôt d'une déclaration no 2044.

Sous-section 3 : Exclusions de plein droit du régime micro-foncier

7. Les contribuables propriétaires d'un immeuble relevant de régimes spéciaux sont exclus du régime micro-foncier.

8. Il en est ainsi lorsque le contribuable ou l'un des membres du foyer fiscal est propriétaire d'un ou plusieurs biens appartenant aux catégories suivantes :

- monuments historiques et assimilés procurant des recettes à leurs propriétaires, visés au 3° du I de l'article 156 du CGI (DB 5 D 3122, no 148) ;

- immeubles détenus en nue-propriété lorsque le démembrement résulte d'une succession ou d'une donation entre vifs, effectuée sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu'au quatrième degré inclusivement, également visés au 3° du I de l'article 156 du CGI (DB 5 D 3122, nos 134 et s.) (1) ;

- immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) au titre desquels est demandé le bénéfice des dispositions du b ter du 1° du I de l'article 31 du CGI ou de celles du deuxième alinéa du 3° du I de l'article 156 du CGI (DB 5 D 2225, nos 1 à 18 et 5 D 3122, nos 1 à 104) (2) ;

- immeubles situés dans une zone franche urbaine (ZFU) au titre desquels est demandé le bénéfice des dispositions du b quater du 1° du I de l'article 31 du CGI ou de celles du cinquième alinéa du 3° du I de l'article 156 du CGI (DB 5 D 2225, nos 19 et s. et 5 D 3122, nos 105 et s.) (3) ;

- logements neufs au titre desquels est demandé le bénéfice de la déduction forfaitaire de 35 % ou de 25 % prévue au e du 1° du I de l'article 31 du CGI (DB 5 D 2222, nos 4 et s) (4) ;

- logements au titre desquels le propriétaire a demandé le bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement prévue au f (dispositif Périssol) ou au g (dispositif Besson) du 1° du I de l'article 31 du CGI (DB 5 D 2226) ;

- logements au titre desquels le contribuable a demandé le bénéfice de la déduction forfaitaire de 25 % prévue au e (dispositif Besson) du 1° du I de l'article 31 du CGI (DB 5 D 2222, no 13) ;

- logements donnés en location à des personnes aux ressources très modestes et au titre desquels le contribuable a demandé le bénéfice de la déduction forfaitaire de 60 % prévue au e du 1° du I de l'article 31 du CGI (dispositif Lienemann) ;

- parts de sociétés, autres que celles visées à l'article 1655 ter du CGI (sociétés immobilières dotées de la transparence fiscale), qui donnent en location des immeubles nus et dont les résultats sont imposés dans les conditions prévues à l'article 8 du même code. Le régime micro-foncier ne s'applique qu'aux personnes physiques qui sont propriétaires d'un immeuble directement ou par l'intermédiaire d'une société visée à l'article 1655 ter du CGI.

Section 2 : Application de plein droit du régime micro-foncier

9. Sauf option du contribuable pour le régime réel d'imposition des revenus fonciers et sous réserve des exclusions citées précédemment (voir no 8.), le régime micro-foncier s'applique désormais de plein droit aux contribuables dont le revenu brut foncier total n'excède pas 15 000 € au titre de l'année d'imposition.

10. Les options pour le régime micro-foncier exercées au titre des années 1999 ou 2000 deviennent caduques à compter de l'imposition des revenus de l'année 2001.

Section 3 : Option pour le régime réel d'imposition et dénonciation de l'option

Sous-section 1 : Modalités d'option pour le régime réel d'imposition

11. Les contribuables placés de plein droit sous le régime micro-foncier peuvent opter pour le régime réel des revenus fonciers.

12. L'option n'est soumise à aucun formalisme particulier et résulte de la simple souscription de la déclaration de revenus fonciers no 2044.

Elle doit être exercée dans le délai prévu pour le dépôt de la déclaration d'ensemble des revenus no 2042 de l'année au titre de laquelle le contribuable demande à être imposé selon ce régime.

13. L'option est globale, c'est-à-dire qu'elle s'applique à l'ensemble des revenus fonciers réalisés par le foyer fiscal.

Sous-section 2 : Durée de l'option

14. L'option est exercée pour une période de cinq ans. Irrévocable durant cette période, elle est valable tant que le contribuable reste de manière continue dans le champ d'application du régime micro-foncier. L'option est donc reconductible tacitement par période de cinq ans.

A titre de mesure transitoire, il est prévu que les options exercées en 2002 pourront être dénoncées en 2003 (voir no 20.).

15. L'option cesse de produire ses effets lorsque le contribuable sort du champ d'application du régime micro-foncier (recettes supérieures à 15 000 €, survenance d'une cause d'exclusion de plein droit du régime micro-foncier). Le régime réel d'imposition est alors applicable, non plus sur option, mais de plein droit. En cas d'abaissement ultérieur des recettes dans la limite de 15 000 € ou de cessation de la cause d'exclusion du régime micro-foncier, ce dernier redevient applicable de plein droit.

Sous-section 3 : Effets de l'option

16. L'option pour le régime réel des revenus fonciers exclut l'application du régime micro-foncier.

Les contribuables qui exercent cette option, sont soumis, pour l'ensemble de leurs immeubles, aux obligations découlant du régime réel des revenus fonciers telles que l'obligation de déposer une déclaration no 2044 et d'être en mesure de justifier de la nature et du montant des dépenses

déduites pour la détermination du revenu foncier.

Sous-section 4 : Dénonciation de l'option

17 Les contribuables qui ont opté pour le régime réel des revenus fonciers peuvent, au terme d'une période de cinq ans, renoncer à l'application de ce régime pour pouvoir bénéficier du régime micro-foncier. La renonciation à l'option doit intervenir dans le délai de dépôt de la déclaration des revenus de l'année qui suit une période quinquennale.

18. Cette renonciation résulte de la simple interruption du dépôt de la déclaration no 2044 des revenus fonciers pour l'année au titre de laquelle le contribuable renonce au régime d'imposition réel des revenus fonciers, le montant brut des revenus fonciers étant corrélativement porté directement sur la déclaration d'ensemble des revenus no 2042.

19. Rien ne s'oppose à ce que le contribuable, après une année d'imposition selon le régime micro-foncier, exerce une nouvelle option pour le régime réel des revenus fonciers, valable pour les cinq années suivantes.

Section 4 : Entrée en vigueur

20. Les nouvelles dispositions s'appliquent à compter de l'imposition des revenus fonciers de 2001.

Section 5 : Disposition transitoire

21. Les contribuables dont le revenu brut foncier de l'année 2001 n'excède pas 15 000 € et qui ont exercé en 2002, au titre des revenus 2001, l'option pour le régime réel d'imposition des revenus fonciers, sont autorisés, à titre dérogatoire, à renoncer à cette option en 2003, pour l'imposition des revenus de l'année 2002, lors du dépôt de la déclaration des revenus de cette même année.

22. Cette mesure a pour effet de donner un délai de réflexion aux contribuables, relevant de droit du régime micro-foncier, pour leur permettre de choisir en connaissance de cause entre ce régime et le régime réel. Elle évite ainsi que les contribuables soumis au régime réel au titre des revenus 2001, en raison du dépôt d'une déclaration no 2044 alors qu'ils relevaient de plein droit du régime micro-foncier, ne demeurent exclus de ce régime jusqu'au terme de la période de cinq ans couverte par leur option.

Annoter : DB 5 D 26 et BOI 5 D-3-00

(1) Lorsque le contribuable détient par ailleurs un ou plusieurs immeubles qu'il donne en location, il est admis que l'exclusion du régime micro-foncier ne porte que sur les années au titre desquelles est demandée l'imputation d'un déficit se rapportant aux immeubles détenus en nue-propriété.

(2) L'exclusion du régime micro-foncier ne porte que sur la période pendant laquelle le bénéfice des dispositions dérogatoires est demandé.

(3) L'exclusion du régime micro-foncier ne porte que sur la période pendant laquelle le bénéfice des dispositions dérogatoires est demandé.

(4) L'exclusion du régime micro-foncier ne porte que sur les années au titre desquelles la déduction forfaitaire majorée est applicable.